En la gestión inmobiliaria, en el negocio de la construcción, las arras pueden ser un elemento fundamental, que bien utilizadas permiten asegurarse espectativas interesantes.

Las arras, en definición simple, constituyen un medio lícito de desligarse las partes contratantes.
Con el nombre de arras se designa la cantidad de dinero que una de las partes entrega a la otra en el momento de la firma del contrato de compraventa.
Dicho contrato es válido, sólo que su cumplimiento queda sujeto a la voluntad de las partes, lo cual puede ser un arma de doble filo, si bien lo cierto es que la parte compradora suele tener una posición de ventaja.
En el terreno inmobiliario, las arras permiten asegurar de manera casi definitiva la adquisición de un terreno, pero no obligan a la compra.
El Código Civil, en su artículo 1.454, único que se refiere a las arras, establece que “si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Hay que establecer la diferencia existente entre la cantidad entregada a cuenta en un contrato de compraventa o de compromiso de compraventa, que es de obligatorio cumplimiento por las partes. Se entiende que la cantidad pagada es a cuenta del total precio, que la compraventa está perfeccionada y que ambas partes quedan plenamente obligadas. En este caso no cabe la posibilidad de rescindir el contrato (salvo determinados supuestos) y quien ha pagado a cuenta puede exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación o la indemnización correspondiente.
Las arras, al ser implícitamente una indemnización mutua de daños y perjuicios, permiten dejar sin efecto el contrato. Se satisface una cantidad y quien la recibe tiene que devolverla duplicada si quiere dejar sin efecto el contrato. Ante esta situación la parte compradora se halla en una posición ventajosa por diferentes razones:

  • Quien vende suele necesitar más el dinero que quien compra. El mismo hecho de vender significa el deseo de prescindir de algo a cambio de un precio que a la vendedora le parece correcto. Por lo tanto, la devolución duplicada no resulta una posición atrayente.
  • En el vendedor existe psíquicamente la idea de que la operación es firme y está concluida, que sólo le resta esperar el cumplimiento del resto de los pactos contractuales. Su disposición es la de vender y no la de volver a tener el pleno dominio sobre la finca vendida.
  • La devolución de la suma percibida en concepto de arras, si es una cantidad considerable con respecto a las posibilidades del vendedor, se convierte en un escollo dificilmente superable.

Todas estas razones colocan al vendedor en posición de inferioridad frente al comprador, quien, a su vez, puede estar especulando y asegurándose la adquisición de una finca, ya que dependerá de su voluntad o no el que la venta sea firme.
El comprador se encuentra con el hecho de haber entregado una cantidad; ya se ha producido el desembolso y si las circunstancias lo aconsejan puede perderla sin que ello afecte a sus espectativas de futuro gravemente, puesto que pensaba conseguir unos beneficios que al desaparecer se convierten en una mínima pérdida, mínima frente a los desembolsos que de no haber utilizado las arras hubiera de haber hecho.
Las arras permiten al comprador, jugar de cara al futuro, le permiten entrar de lleno en la plena especulación.
Las arras se establecen normalmente en contrato privado, pudiendo hacerse igualmente en documento publico. El contrato privado presenta el inconveniente de que si la parte vendedora cree que puede conseguir un mejor precio, trate de forzar el llegar a un acuerdo negándose a formalizar la escritura pública, con lo que puede entorpecer el desarrollo de la operación a la parte compradora, quien para evitar el acudir a la vía judicial con la inversión de tiempo que ello significa hasta conseguir una sentencia acorde con sus intereses, puede preferir una modificación en las condiciones de compra, en el precio. De establecer las arras en escritura pública la misma dificultad puede plantearse, si bien el camino se allana por cuanto que el contrato es indubitado.

LAS ARRAS EJERCEN UNA TRIPLE FUNCIÓN:

  1. Son una señal indudable de la existencia del contrato. La entrega del dinero en concepto de arras significa la existencia del contrato. Son, por lo tanto, un medio de prueba y una confirmación de la voluntad de las partes.
  2. Se convierten en una garantía de cumplimiento del contrato, y ello por ambas partes, puesto que la parte vendedora ha empezado a percibir ya unas cantidades y sabe que quedarán en su poder si la otra parte no cumple. Y a su vez por la parte adquirente sabe que el cumplimiento del contrato queda garantizado por la devolución doblada de la cantidad que ha satisfecho.
  3. Constituyen un medio lícito para dejar sin efecto el contrato, porque así lo han establecido las partes al sujetarse a lo fijado por la ley.

CLARIDAD EN EL CONCEPTO DE ARRAS

Dada la ambigüedad del Código Civil, que dice “si mediaren arras…”, es preciso que en el contrato conste de manera clara y expresa que la cantidad que se satisface es en concepto de arras. No es preciso añadir que podrán perderse o deberán devolverse duplicadas porque la simple expresión de “arras” incluye está mutua obligación.
Pero si la cantidad entregada en el momento de la firma del contrato no está amparada por la expresión de que son arras, puede ser interpretada como un pago a cuenta, como un anticipo, debiendo entonces interpretarse el contexto del contrato para saber si son o no arras.
La reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sentado que es preciso que conste de manera clara y evidente que en el contrato mediaron arras. Y la única forma de que se produzca la evidencia es por medio de la especificación.