El Registro de la Propiedad pretende reflejar la historia jurídica de las fincas inscritas. Desde el mismo momento de su inmatriculación la finca adquiere un número y todas las incidencias registrables que sobre la finca se producen se inscriben de manera correlativa.
Ello convierte al Registro en almacén de datos, en sucesión ordenada de las circunstancias que afectan a la finca. Y esta sucesión ordenada es el llamado tracto sucesivo, consagrado por el artículo 20, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria que dicta que «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente anotado o inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos».
Como consecuencia del tracto sucesivo, sólo puede inscribirse un título cuando su contenido se adapta a lo reflejado por el Registro en el momento en que se solicita la inscripción.
Esto conforma una serie de eslabones, que son la cadena de acontecimientos que afectan a la finca. Es la llamada compatibilidad registral; si un título no trae causa, no puede ser acogido por el Registro.
Como ejemplo, podemos citar el caso frecuente de que B es propietario en escritura pública no inscrita de una finca que ha adquirido A. Cuando B la vende a C, este no puede inscribir su título por cuanto que en el Registro sigue figurando como titular A, y por lo tanto no hay conexión entre quien figura como vendedor en el título que tiene C y el Registro. Y en este caso C debe procurar que B inscriba su título, ya que no lograrlo le será denegada la inscripción, aunque hay excepciones al tracto sucesivo.
